Pasiūlymai dėl Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (2012 m. birželio 22 d., Nr. XI-1497) nuostatų aktualumo, reikalingumo ir efektyvumo šiose srityse:

 

VGTU prof. Saulius Raslanas, tel. 869912605, el.p. saulius.raslanas@vgtu.lt

 

1. Sąvokos, jų apibrėžtis ir poreikis papildyti Įstatymą naujomis sąvokomis

Tenka pripažinti, kad nuo pirmųjų žingsnių sukuriant turto ir verslo vertinimo sistemą Lietuvos Respublikoje neteisingai yra apibrėžiama rinkos vertė. Rinkos vertės sąvoka sudaro daugelyje šalių vertinimo pagrindą, yra reikšmingiausia vertė tarptautinėje vertinimo praktikoje. Įvairiose šalyse taip pat ir Lietuvoje atliekant turto vertinimus dažniausiai remiamasi rinkos vertės sąvoka kaip pagrindine vertės sąvoka. Pagal įstatymo 2 -ojo straipsnio, 10-ąjį punktą „turto arba verslo rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų“. Pagal ankstesnius ir dabartinius Tarptautinius vertinimo standartus (TVS) rinkos vertė buvo ir yra apibrėžiama panašiai: „Market Value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion” (IVS 2017). Rinkos vertę apibrėžiama kaip „apskaičiuota pinigų suma, už kurią..., bet turėtų būti „nustatyta“ pinigų suma arba kaina”. Tai neteisingas vertimas iš TVS, kuris mus lydi virš 20 metų. Juk TVS 2017 pasakyta, kad "Market Value is the estimated amount.", ne “calculated”. Čia visiems reikia suprasti, kad rinkos vertės tiksliai, cento tikslumu, apskaičiuoti negalima, ją galima tik nustatyti. Štai pvz., Jungtinėje Karalystėje (JK) nekilnojamojo turto (NT) vertintojams yra leidžiama savo nuožiūra pakoreguoti jau apskaičiuotą kapitalizacijos normą, dar atsižvelgti į konkrečiai vertinamojo NT nuomos sutarties sąlygas. Vokietijoje leidžiama vertintojams atliekant verčių suderinimą ir taip galutinai nustatant rinkos vertę, pakoreguoti apskaičiuotą vertę savo nuožiūra atsižvelgti į paklausos pasiūlos santykį vertinimo metu. Tokios korekcijos gali siekti iki 10 procentų. Bet kuriuo atveju, skaičiavimai būtini ir jie pasitarnauja kaip pagrindu, galutinai nustatant reikalaujamą vertę.

Taip pat būtina detaliai paaiškinti rinkos vertės sąvoką, kaip tai yra padaryta Europos vertinimo standartuose (EVS) arba TVS. Aiškinant sąvoką būtina pabrėžti, kad rinkos vertė yra labiausiai tikėtina kaina (aut. pastaba “vidutinė”), kurią galima gauti rinkoje vertinimo datą taikant rinkos vertės apibrėžtį irk as atitinka EVS ir TVS nuostatas. Taip pat ir Vokietijoje rinkos vertės apibrėžimas orientuotas į „vidutinę“ rinkos kainą. JAV pagal  FIRREA (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act) rinkos vertės sąvoka formuluojama taip: “tai labiausiai tikėtina kaina, kurią būtų galima gauti pardavus nekilnojamąjį turtą konkurencingoje ir atviroje rinkoje, esant teisėtoms pardavimo sąlygoms, ir kuomet pirkėjas bei pardavėjas elgiasi dalykiškai bei apdairiai, o kainos neįtakoja neteisėti veiksniai”. Tikėtina, kad nurodžius įstatyme rinkos vertę kaip tikėtiną arba vidutinę kainą, neturėtų gautis skirtingų vertintojų nustatytų verčių svyravimų net kartais.

Taip pat apibrėžiant turto rinkos vertę, būtina nurodyti, kad ji atitinka turto maksimalų ir geriausią panaudojimą, kuris neblogai buvo apibrėžtas ankstesniuose teisės aktuose: ”maksimalus ir geriausias panaudojimas – labiausiai tikėtinas ir pateisinamas, įstatymų leidžiamas ir finansiškai naudingas turto fizinis panaudojimas, kada vertinamas turtas įgauna didžiausią vertę. Panaudojimas, kuris nėra leistinas teisiniu požiūriu, bet įmanomas fiziniu, negali būti laikomas maksimaliu ir geriausiu“. Maksimalus ir geriausias panaudojimas atitinka esamą turto panaudojimą arba alternatyvų panaudojimą. Būtina įtvirtinti įstatyme nuostatą, kad jeigu bus nustatyta turto vertė ne pagal maksimalų ir geriausią panaudojimą, tai nebus turto rinkos vertė.

Taip pat konstatuojama, kad net įstatymų leidėjai neleistinai piktnaudžiauja rinkos vertės sąvoka. Pvz., pagal LR Žemės įstatymo 47 straipsnio „Atlyginimas už visuomenės poreikiams paimamą žemę“ 1 dalies nuostatas „kai privačios žemės sklypas paimamas visuomenės poreikiams, žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui turi būti teisingai atlyginama už žemę pinigais pagal rinkos vertę. Paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki žymos Nekilnojamojo turto registre apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą padarymo, taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į Vyriausybės nustatytus kriterijus. Taip pat apskaičiuojant visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo, jame esančių statinių ir įrenginių rinkos vertę, turi būti atsižvelgiama į tą pačią žemės verčių zoną žemės verčių žemėlapiuose patenkančių žemės sklypų, statinių ir įrenginių sandoriuose, sudarytuose nuo teritorijų planavimo dokumento, kuriame numatytas konkretus visuomenės poreikis, patvirtinimo iki turto vertinimo ataskaitos parengimo, nurodytų tokių nekilnojamųjų daiktų kainų pokytį“.  Iš šių teiginių darytina išvada, kad jeigu paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo paskirtis ir naudojimo būdas neatitiks maksimalaus ir geriausio panaudojimo, tai nustatyta vertė nesilaikant šio principo, nebus rinkos vertė. Taip pat rinkos vertės dažnai neįmanoma nustatyti taikant lyginamąjį metodą parinkus lyginamuosius objektus tik iš vienos verčių zonos. Taikant šias dvi nuostatas, nustatyta vertė tik labai retais atvejais bus rinkos vertė, nors reikalaujama nustatyti rinkos vertę. Tas rodo įstatymo leidėjų nesupratimą, kas yra rinkos vertė. Jeigu būtų palikti minėti reikalavimai nustatant paimamų visuomenės poreikiams žemės sklypų vertę, tai būtų nustatyta kita vertė nei rinkos, o pvz., paimamo visuomenės poreikiams turto vertė.

Taigi, turėtų būti pakoreguotas ir papildytas rinkos vertės apibrėžimas.

2. Turto arba verslo vertintojų, turto arba verslo vertinimo įmonių (toliau – vertintojai) reglamentavimas: bendrieji reikalavimai vertintojams, vertintojų klasifikacijos ir kvalifikacijos rūšys, vertintojų teisės, pareigos ir atsakomybė, įskaitant civilinės atsakomybės privalomąjį draudimą, vertintojų nepriklausomumas

Pagal įstatymo 9-ąjį straipsnį „Turto arba verslo vertintojų kvalifikacija“ yra numatyta vertintojo asistento (žemiausia), vertintojo (aukštesnė) ir vertintojo eksperto (aukščiausia) kvalifikacija. VGTU mano, kad tokia sistema per 7 metus nepasiteisino.  Ir čia kalba pagrinde eina apie vertintojo eksperto (aukščiausią) kvalifikaciją. Nekilnojamojo turto vertinimo srityje tokių ekspertų nėra iki šiol. Nėra apibrėžtos įstatyme tokių ekspertų kompetencijos. Ankstesnėje įstatymo redakcijoje (1999 m. gegužės 25  d. Nr. VIII-1202) buvo numatytos net 4 kvalifikacijos, o vertintojui ekspertui suteikta kompetencija „savarankiškai vertinti visus konkrečios turto srities objektus ir, iškilus ginčui dėl turto vertės nustatymo, šiuo klausimu teikti išvadas“. Tuo tarpu ginčų sprendimui dėl nustatytų verčių teismuose  reglamentuoja Lietuvos Respublikos teismo ekspertizės įstatymas (Žin., 2002, Nr. 112-4969, galiojanti redakcija nuo 2017-01-01), pagal kurį „teismo ekspertizes atlieka teismo ekspertai, įrašyti į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą“, o pats „teismo ekspertas – asmuo, turintis teismo eksperto kvalifikaciją ir įrašytas į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą“. Priskyrimas

tik vertintojui ekspertui kompetencijos atlikti vertinimus teismams, labai sumažintų konkurenciją, padidėtų ekspertizių atlikimo terminai ir tai galiausiai sumažintų atliktų vertinimų kokybę. Atsižvelgiant į tai, tikslinga būtų palikti įstatyme dvi vertintojų kvalifikacijas: žemiausią ir aukštesnę.

Išsivysčiusios šalys neturi tokios daugiapakopės vertintojų kvalifikacinės sistemos, kuri yra Lietuvoje. Štai JAV yra dvi kvalifikacijos: vertintojai stažuotojai ir atitinkamai būsto ir/arba komercinio NT vertintojai. Tokia dviejų pakopų sistema turėtų būti ir Lietuvoje.

Išreiškiant nuomonę dėl vertintojų nepriklausomumo, konstatuojama, kad vertintojų profesija turėtų būti tokia pat kaip yra laisvoji profesija – kuria reikiamą kvalifikaciją turintys gyventojai verčiasi asmeniškai, atsakingai ir profesiniu atžvilgiu nepriklausomai, teikdami intelektines paslaugas klientams ir visuomenei, įskaitant teisinę (advokato, advokato padėjėjo, notaro, notaro padėjėjo, antstolio, antstolio padėjėjo, konsultanto teisės klausimais ir kitą teisinę veiklą), apskaitininko, auditoriaus, buhalterio, lobisto, finansų konsultanto, mokesčių konsultanto, architekto, inžinieriaus, dizainerio, gydytojo, psichologo, žurnalisto, maklerio, brokerio ir panašią veiklą. Pagal šį principą vertintojas negalėtų steigti vertinimo įmonės, o turėtų užsiimti individualia veikla. Pagal įstatymo II skirsnio 7-ąjį straipsnį „nepriklausomas turto arba verslo vertintojas (išorės turto arba verslo vertintojas) – turto arba verslo vertintojas, kuris pagal darbo sutartį dirba turto arba verslo vertinimo įmonėje arba kuris yra individualios įmonės – turto arba verslo vertinimo įmonės savininkas ar ūkinės bendrijos – turto arba verslo vertinimo įmonės tikrasis narys ir šios įmonės vardu vertina turtą arba verslą pagal įmonės sutartis su užsakovais arba Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatytais atvejais, arba kuris, veikdamas pagal individualios veiklos pažymą, pagal sutartis su užsakovais arba Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatytais atvejais vertina turtą arba verslą“. Atsižvelgus į tai, reiktų pakoreguoti nepriklausomo vertintojo apibrėžimą, neleidžiant jam dirbti įmonėje.

Dabartiniu metu vertintojų nepriklausomumas pažeidžiamas bankų sektoriuje. Bankams vertinti gali tik įmonės, kurios sudarė sutartį su banku dėl turto vertinimo. Peržiūrėjus šiuos sąrašus nerasime nė vieno atskirai nurodyto nepriklausomo vertintojo. Teoriškai bankai leidžia vertinti įmonėms ir nepriklausomiems vertintojams, neįtrauktiems į sąrašą, tačiau iškelia papildomų reikalavimų, kaip nepakankama draudimo suma, būtinas įmonės filialų visoje Lietuvoje egzistavimas ir t.t., ko pasėkoje vertinimo ataskaitos atmetamos. Susidaro paradoksali situacija, kai valstybė, pripažindama specialisto kvalifikaciją, išduoda vertintojo kvalifikacinį pažymėjimą, tačiau bankas tą atmeta.

Neabejotina, kad tikro, o ne menamo vertintojų nepriklausomumo užtikrinimas, padidintų atliktų turto vertinimų objektyvumą.

Analizuojant bendruosius  reikalavimus vertintojams, reikia grąžinti ankstesnę įstatymo nuostatą, kad vertintoju gali būti fizinis asmuo, kuris „turi aukštąjį universitetinį išsilavinimą fizinių mokslų srities matematikos, statistikos arba informatikos krypties, technologijos mokslų srities bendrosios inžinerijos, statybos inžinerijos, gamybos inžinerijos, inžinerijos arba statybų technologijų krypties arba socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties ar teritorijų planavimo krypties, kai siekiama nekilnojamojo turto; fizinių mokslų srities matematikos, statistikos arba informatikos krypties, technologijos mokslų srities bendrosios inžinerijos, mechanikos inžinerijos, elektronikos ir elektros inžinerijos, gamybos inžinerijos, sausumos transporto inžinerijos arba inžinerijos krypties arba socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties, kai siekiama kilnojamojo turto; ir socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties, kai siekiama verslo vertintojo vertintojų kvalifikacijos“. Šios nuostatos teisingumą patvirtina toks faktas, kad pvz., VGTU absolventai, baigę nekilnojamojo turto vadybos bakalauro ar magistrantūros studijas kur kas geriau išlaiko vertintojų kvalifikacinius egzaminus nei kiti pretendentai.

 

3. Turto arba verslo vertinimo proceso reglamentavimas: atlikimo pagrindai, vertės nustatymo principai, taikomi standartai, Turto ir verslo vertinimo metodika, vertinimo ataskaitos teisinis statusas ir viešumas

 

Pastaruoju metu iš vertintojų bendruomenės vis dažniau girdima, kad nereikia Turto ir verslo vertinimo metodikos, užtenka Tarptautinių ir Europos vertinimo standartų. Su tokia nuomone negalima sutikti. Minėti standartai yra rekomendacinio pobūdžio, nėra privalomi šalims. Be je, standartai nepateikia rekomendacijų kaip vertinti konkrečiai turtą ir vien tik jais remiantis, neįmanoma atlikti vertinimų. Tą turėtų pateikti nauja Turto ir verslo vertinimo metodika. Tačiau pagal įstatymo 2-ojo straipsnio, 15-ąjį punktą „turto ir verslo vertinimo metodika – Lietuvos Respublikos Vyriausybės arba jos įgaliotos institucijos priimtas teisės aktas, kuriame reglamentuojama Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka“. Gaunasi, kad metodika turėtų būti išvestinis standartų dokumentas, kad ji turi kopijuoti standartus, vos ne perrašyti. Bet ar yra atitikimas tarp metodikos ir standartų. Vien tik, kaip anksčiau minėta, rinkos vertės sąvoka, kuri yra neteisingai apibrėžiama, neatitinka rinkos vertės sąvokos prasmės standartuose. Taip pat neatitinka vertinimo metodų klasifikavimas, hierarchija ir daugelis kitų dalykų. Štai TVS 2017 išskiriami vertinimo požiūriai ir metodai:

1. Rinkos požiūris (market approach):

• Lyginamųjų sandorių metodas (Comparable transactions method),
• Rekomendacinis viešai parduodamų lyginamųjų metodas (Guideline publicly-traded comparable method).

2. Pajamų požiūris (income approach):

• diskontuotų pinigų srautų (DPS) metodas (Discounted Cash Flow (DCF) Method),
• Income capitalisation method (pajamų kapitalizavimo metodas).

3. Kaštų požiūris (Cost approach):

• pakeitimo kaštų metodas (Replacement cost method),
• atkūrimo kaštų metodas (Reproduction cost method),
• sumavimo metodas (Summation method).

Galima teigti, kad nėra atitikimo tarp Metodikos ir EVS ar TVS. Iš to seka, kad metodika nereglamentuoja užsienio standartuose taikomų metodų tvarkos, o tuo pačiu neatitinka pagrindų įstatymo. Pagal įstatymo 1 skirsnio 6 straipsnio Turto arba verslo vertinimo metodai, 1-ąjį punktą “turto arba verslo vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais”. Kyla klausimas, o kur yra mūsų metodika, ar jos iš viso nereikia… Pagal įstatymą logiška būtų manyti, kad priežiūros institucija turėtų tikrinti vertinimo ataskaitų atitiktį standartams, o ne metodikai. Vis dėlto, 2-asis šio straipsnio punktas teigia, kad “Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų metodų šiuose standartuose nustatytais turto arba verslo vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka išsamiai nurodytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje“. Tuomet vėl kyla klausimas ar metodikoje yra visi metodai, kurie įtraukti į EVS, TVS? Atsakymas: ne visi, nėra DPS metodo (tik būdas) ir rezidualinės vertės metodo, nėra įvairiausių sąvokų, pvz., sinergetinė vertė.

Prastesnės standartų vertimo į lietuvių kalbą kokybės sunku buvo tikėtis. Dažnai vertimai padaryti pagal Google translator, nesuprantant apie ką eina kalba. Pvz.,: IVS 2017 Synergistic Value is the result of a combination of two or more assets or interests where the combined value is more than the sum of the separate values. Lietuviškas vertimas standartuose IVS 2017: „sinergetinė vertė yra dviejų ar daugiau turto objektų ar palūkanų derinio rezultatas, kai bendra vertė yra didesnė už atskirų verčių sumą“, o Google translator: „sinergetinė vertė yra dviejų ar daugiau turto ar palūkanų derinio rezultatas, kai bendra vertė yra didesnė už atskirų verčių sumą. Identiški du klaidingi vertimai, čia neturėtų būti „palūkanos“, bet „teisės“. Tokių perliukų galima surasti ne vieną, bet daug daugiau.

Metodikos 4 punktas (I skyrius BENDROSIOS NUOSTATOS) teigia „turto arba verslo vertintojas (toliau – vertintojas) savo veikloje vadovaujasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Tarptautiniais vertinimo standartais ir Europos vertinimo standartais, privalomą vertinimą reglamentuojančiais teisės aktais, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodeksu, šia Metodika ir kitais teisės aktais, susijusiais su vertinimu, tiek, kiek jie neprieštarauja Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui, Tarptautiniams vertinimo standartams, Europos vertinimo standartams ir šiai Metodikai.“ Matome, kad pati metodika teigia, kad ji yra paskutinėje vietoje kuo turi vadovautis vertintojas. Kaip minėta anksčiau, yra manančių, kad nebūtų jokios metodikos, o galiotų tik TVS ar EVS. Kas to pasėkoje būtų, didesnio chaoso sunku tikėtis.

Dauguma pasiūlymų tobulinant metodiką yra įtraukti į straipsnius nuorodas iš TVS ir EVS. Bet ar jie atitinka vieni kitus? Atsakymas neigiamas, nėra atitikimo. Pirmiausia manytume reiktų remtis EVS, nors jie dažniausiai atkartoja TVS, tačiau pateikia ir savų interpretacijų. Pagaliau Lietuva yra ES šalis, tai taip pat mus įpareigoja vadovautis EVS.

Galima manyti, kad standartų laikymasis užtikrintų vertinimų kokybę. Pas mus vyrauja nuomonė, kad patys standartai ir jų laikymasis yra kokybės garantas. Tačiau išsivysčiusios šalys neturi savo metodikose nuorodų į standartus ir nesivadovauja jokiais tarptautiniais standartais. Pvz., JAV, Vokietija ar kitos šalys.

Pagal įstatymo 24-ąjį straipsnį „Turto arba verslo vertinimo ataskaitos ir duomenų viešumas , turto arba verslo vertinimo ataskaita yra užsakovo nuosavybė ir gali būti teikiama tretiesiems asmenims arba viešinama užsakovo nuožiūra, atsižvelgiant į ataskaitoje nurodytą vertinimo atvejį, išskyrus šio įstatymo 23 straipsnio 1 dalyje nustatytą atvejį, kai siekiama nustatyti turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitiktį šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams, jeigu Lietuvos Respublikos teisės aktuose arba turto arba verslo vertinimo įmonės ar nepriklausomo turto arba verslo vertintojo ir užsakovo sudarytose sutartyse nenustatyta kitaip“. Esant dabartinei situacijai, rekomenduojama keisti ataskaitų statusą ir jas padaryti viešai prieinamas, sukuriant ataskaitų registrą, į kurį skaitmeninėje formoje būtų talpinamos parengtos vertinimo ataskaitos. Tai galėtų būti atliekama Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos (AATVNVT) prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos tinklalapyje http://www.avnt.lt. Tai įneštų į vertinimo praktiką skaidrumo, didesnės vertintojų atsakomybės ir be abejonės pagerintų vertinimo kokybę.

Dar siūloma į įstatymo nuostatas įtraukti punktą apie vertinimo ataskaitų recenzavimas, kurį atliktų patys vertintojai, kitų kolegų parengtoms ataskaitoms. Tai turėtų būti atliekama, prisilaikant Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso ir taptų vidiniu šaltiniu, gerinančiu vertinimų kokybę. Tai padėtų keisti nusistovėjusią dabartinę praktiką, kai apie atliktas vertinimo ataskaitas recenzijas parašo kiti vertintojai, neidentifikuodami savęs, ir pateikia advokatams, kurie perduoda savo vardu jas teismams.

 

4. Vertintojų veiklos priežiūros modelis

 

Galimi skirtingi vertintojų priežiūros modeliai, nuo de-reguliavimo iki klasikinio reguliavimo, kai siekiama sumažinti klientams rizikas. Svarbiausias tikslas – nustatyti tinkamiausią priežiūros lygį. Išskiriami šie modeliai:

• Savireguliavimas, kai visos vertintojų veiklos taisyklės sukuriamos jų pačių, o jų laikymosi kontrolę vykdo vertintojų asociacijos.
• Ko-reguliavimas. Paprastai apima reguliavimo vaidmens pasidalijimą tarp reguliuojančios  valstybinės institucijos ir reguliuojamų subjektų. Vertintojų veiklos ir jų priežiūros taisyklės sukuriamos vyriausybės ir dalyvių kartu, o jas vykdo vertintojų asociacijos.
• Klasikinis reguliavimas. Vertintojų veikla yra reguliuojama įstatymais, kurie nurodo ką galima ir ko negalima daryti. Dalyvių veiklą prižiūri reguliuotojas. Apima įvairias taisykles (nuostatas, instrukcijas), leidimus ir draudimus, licencijas ir pan.
• Funkcinis reguliavimas. Visuomenės informavimo ir mokymo priemonėmis klientams suteikiama informacija, kad šie galėtų teisingai apsispręsti.
• De-reguliavimas. Pasitikima tik bendrosiomis teisės normomis ir vartotojų apsaugos įstatymu.

Dabartiniu metu, siekiant padidinti vertinimų kokybę ir užtikrinant klientų apsaugą, tinkamiausias yra klasikinio reguliavimo vertintojų priežiūros modelis, kai Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba (AATVNVT) prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos įgyvendina valstybės politiką turto ir verslo vertinimo srityje, siekiant, kad būtų užtikrinta turto ir verslo vertinimo kokybė bei turto arba verslo vertintojų, turto ir verslo vertinimo įmonių ir visuomenės teisių ir jų teisėtų interesų šioje srityje apsauga. Ateityje, pagerėjus vertinimų kokybei, tikslinga būtų pereiti prie ko-reguliavimo modelio, kai vertintojų veiklos ir jų priežiūros taisyklės sukuriamos vyriausybės ir dalyvių kartu, o jas vykdo vertintojų asociacijos.

 

5. Kita informacija dėl Įstatymo taikymo probleminių aspektų, kiti pasiūlymai dėl teisinio reguliavimo tobulinimo

 

Tobulinant turto ir verslo vertinimo teisinį reguliavimą, ypatingą dėmesį reiktų skirti Turto ir verslo vertinimo metodikai. Klausimas toks ar reikia kelti metodikos prestižą? Ar jos gal net atsisakyti?  O gal palikti ją tik truputėlį papildyti keliais sakiniais?

Metodika turėtų būti tobulinama kompleksiškai, iš esmės. Dabar susidaro įspūdis, kad nežinoma, kodėl reikia tobulinti metodiką? Reikia išsikelti tikslą ir tada tik ją tobulinti. Svarbiausiu tikslu galėtų būti turto ir verslo vertinimų kokybės gerinimas ir visi patobulinimai ta kryptimi turėtų būti orientuoti.

Metodika turėtų tapti vertintojų ir priežiūros institucijos pasididžiavimu tikrąja prasme, net tik ataskaitoje parašant, kad vertinimas atliktas pagal tokią metodiką, bet ir jaučiant jai pagarbą iš įvairių institucijų. Metodiką turėtų gerbti ir teismai, ne jų turėtų būti kompetencija aiškinti tam tikras jos nuostatas. Tai neturėtų būti nuolatiniu kritikos objektu.

Problemų sprendimui galimi keli keliai:

1) Parengiama tokia metodika, kuri iš tiesų reglamentuotų visų TVS ir EVS apibrėžtų vertinimo metodų taikymą Lietuvos Respublikoje. Čia vien lietuviški TVS ar EVS kurie yra, nepadės, jau dėl kaip minėta, prasto vertimo.

2) Atsisakymas nuorodų į TVS ir EVS (sunkus kelias, tačiau rekomenduotinas dabartiniu metu). Tam reiktų pakeisti 2-ojo str. 15-ąjį punktą pagrindų įstatymo, pvz., „turto ir verslo vertinimo metodika – Lietuvos Respublikos Vyriausybės arba jos įgaliotos institucijos priimtas teisės aktas, kuriame reglamentuojama Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuosenustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka“. Einant šiuo keliu daug kūrybos nereikia. Reiktų paanalizuoti Vakarų šalių ir kitų šalių metodikas, paimti jų tinkamas nuostatas į mūsų metodiką, o taip pat apjungti mūsų senąją ir naująją. Reiktų pakeisti metodų klasifikaciją: vertinimo požiūriai turėtų būti pagrindai ir metodai, klasikiniai ir DPS bei rezidualinis metodas.

3) Dabartinės metodikos kosmetinis remontas (lengvas kelias ir nerekomenduotinas). Norėtųsi tikėti, kad tuo keliu nebus nueita.

4) Naujų Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų parengimas, atsižvelgiant į svarbiausias aktualijas (sunkiausias kelias ir rekomenduotinas ateityje).

Apibendrinant galima teigti, kad yra daug diskutuotinų ir tobulintinų teisės aktuose dalykų, apie daugelį kurių net neįmanoma aptarti šiame rašte.