Pastabos dėl TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODIKOS XIII SKYRIAUS VERTINIMAS ĮKEITIMO TIKSLU 2012 01 30
3-ajame straipsnyje prieštaravimas gaunasi "vertinimui įkeitimo tikslu taikytos specialios prielaidos, kurios lemia nustatytos vertės neatitikimą rinkos vertei, turi būti pateiktos atskirai ir detaliai paaiškintos" toliau teigiant "tačiau, nepriklausomai nuo taikomų prielaidų, vertinimas turi būti pagrįstas rinkos duomenimis". Jeigu vertinimui taikomi rinkos duomenys, tai ir rezultatas normaliu atveju turėtų būti rinkos vertė.
Suprantamas bankininkų noras, kad "vertintojas nustatytų vertinamo turto kompleksiškumą, įvardytų nevertinamas dalis ir/ar priklausinius, užtikrinančius turto tinkamą ir pilnavertį funkcionavimą ir nustytų šių nevertinamų dalių ir/ar priklausinių poveikį vertinamo turto vertei". Atskirų komponentų indėlio įtakos į bendrą vertę nustatymas pareikalautų gilių žinių tiek vertinimo teorijos, tiek pastatų konstrukcijų ir kitų dalykų suvokimo. Šį reikalavimą dabartiniu metu patikimai galėtų vykdyti ne daug vertintojų, be to, turėtų dėl to pabrangti vertinimo paslaugos.
5 straipsnyje teigiama, kad rinkos vertė nustatoma atsižvelgiant į esamus turto savininko įsipareigojimus (dalinis arba atidėtas atsiskaitymas už įsigytą turtą ir panašiai). Jei kalbama apie nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymą, tai į savininkų įsipareigojimus neatsižvelgiama, pvz., įkeisto turto hipoteką. Taip pat kadangi rinkos vertės sampratoje savininkas yra menamas, į kitas faktines aplinkybes, susijusias su tikruoju savininku, neatsižvelgiama. Neatsižvelgiama ir į neįprastas arba asmenines aplinkybes.
6 straipsnyje yra imperatyvi nuostata, kad "alternatyvus turto naudojimas, ypač jei jis sukuria didesnę rinkos vertę nei esamas naudojimas, privalo būti pagrįstas galiojančiais teisiniais aktais, leidžiančiais alternatyvųjį turto naudojimą/ vystymą (gautos techninės sąlygos detaliojo plano rengimui, patvirtinti detalieji planai ir darbo projektai, statybos leidimai ir panašiai), o nesant panaudojimo būdo keitimą pagrindžiančių įrodymų, vertinimas atliekamas pagal esamą turto būklę ir naudojimo paskirtį". O ką tada kalbėti pvz., apie vertinimą investicinių žemės sklypų, kurių nei paskirtis pakeista, nei detalieji planai sudaryti ir patvirtinti. Taip stabdysime investicijas į nekilnokamąjį turtą, čia turi būti balansas, negalima drausti to daryti.
9.5 straipsnį reiktų papildyti nuomininkais "vertinamo turto rūšies potencialių pirkėjų rato apibūdinimas, potencialių pirkėjų aktyvumas ir lūkesčiai".
10 straipsnis teigia "ekonominę naudą teikiančio turto vertinime įkeitimo tikslu taikomi du metodai, pirmenybę teikiant naudojimo pajamų metodui." 2 -ajame straipsnyje buvo teigta, kad vertinimui įkeitimo tikslu pagrindas yra rinkos vertė. Naudojimo vertė ne visada atitinka rinkos vertę. Rinkos vertė lygi naudojimo vertei, kai naudojimo pajamų vertės metode taikomi parametrai gauti iš rinkos duomenų, o tuomet yra geriau taikyti lyginamosios vertės metodą, nes įvertinimas bus tikslesnis. Priešingu atveju gausime naudojimo vertę, bet ne rinkos vertę. Tenka kiekvienais metais analizuoti Vilniaus senamiestyje nuomos ir pardavimo kainas, t.y. tarpusavio ryšį, kapitalizacijos normas. Be abejonės, pasireiškia inercija tarp nuomos ir pardavimo kainų. Nukritus nuomos mokesčiams, pardavimo kainos sureguoja į tai neiškarto, po kažkurio laikotarpio, bet paskui susibalansuoja.
11.1 straipsnyje vėl imperatyvas "atrinktų lyginamųjų pavyzdžių detalus aprašymas". Vertintojas negali detaliau aprašyti lyginamųjų objektų, nei informaciją, kurią pateikia VĮ Registrų centras. Pritariu, reikia reikalauti ir šios įmonės, kad detaliau aprašytų nekilnojamąjį turtą, daugiau kriterijų, visiškai nėra informacijos apie turto būklę.
11.2 straipsnyje "vertinime nenaudojami palyginamieji sandorių pavyzdžiai, jei jiems reikia taikyti didesnę kaip 30 % pataisų sumą". Geras reikalavimas, tačiau užsienio šalių patirtis yra 35 %, pvz., Vokietijoje.
12.2 straipsnyje "Pateikiamos vertintojo išvados apie turto nuomininkų patikimumą, jų klasifikavimą ir pasiskirstymą". Negalima iš vertintojo reikalauti informacijos apie nuomininkų patikimumą, todėl kad jis negaus patikimos informacijos apie tai, tai yra teisėsaugos institucijų sritis, bet ir jie ne visada galėtų pateikti tokią informaciją.
12.4 straipsnyje vertinimo rezultatas pagal ilgalaikes arba viešuosiuose registruose įregistruotas turto nuomos sutartis (kurios užtikrina nuomininkui nuomos tęstinumą pasikeitus turto savininkui) lyginamas su rezultatu, nustatytu pagal vyraujančias rinkoje nuomos kainas ir sąlygas. Galutinė išvada daroma pagal mažesnį skaičiavimų rezultatą". Vis dėlto nustatant naudojimo pajamų vertę privaloma remtis ilgą laiką gaunamomis rinkos nuomos metinėmis grynosiomis pajamomis. Tačiau šios taisyklės nereikėtų klaidingai suprasti, kad į faktiškai gaunamas grynąsias nuomos pajamas nereikia atsižvelgti. Šiuo atveju būtina atsižvelgti į nuomos pajamų skirtumus. Būtinybė įvertinti tokius nuomos mokesčių skirtumus atsiranda tuomet, kai jie ilgą laiką įtakoja pajamas. Taigi vertinant reiktų atsižvelgti į faktinį nuomos mokestį kai jis mažesnis už rinkos sutarties galiojimo trukmei ir po to remtis rinkos nuomos mokesčiu. Kai faktinis nuomos mokestis didesnis už rinkos, vertinant reiktų remtis rinkos nuomos mokesčiu.
Pasiūlymas. Vertintojai, vertindami įkeičiamą nekilnojamąjį turtą privalėtų analizuoti ne tik nekilnojamojo turto rinką, bet ir su įkeičiamu turtu susijusias rizikas, o ne pateikti išvadas apie nuomininkų patikimumą. Tikslas yra pateikti aiškumą kas liečia tiek rinką ir pagrįstą individualaus turto vertę, tiek rinkos ir konkretaus turto rizikos detales. Todėl reiktų nustatyti konkrečių kriterijų sistemą, įgalinančių apibrėžti nagrinėjamo turto riziką.
Atgal