Atgal

VGTU pastabos ir pasiūlymai dėl Lietuvos Respublikos nepriklausomo turto ir verslo vertinimo įstatymo projekto 2020 07 26

 

 

Lietuvos Respublikos nepriklausomo turto ir verslo vertinimo įstatymas (NTVVĮ) labai reikalingas tiek patiems vertintojams, tiek užsakovams, kitiems rinkos dalyviams, tretiesiems asmenims ir net visai valstybei. Paskutinį kartą prie įstatymo buvo grįžta, kai nuo 2012 gegužės 1-osios įsigaliojo Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymas 2011 m. birželio 22 d., Nr. XI-1497. Siūloma, kad parengtas įstatymas įsigaliotų nuo 2022 m. sausio 1 d., taigi iš esmės atsižvelgiama į praėjusių 10 metų įvykusių nemažai pokyčių šalies ekonominiame, politiniame ir teisiniame gyvenime. Įstatymo projektas yra labai savalaikis, atspindintis dabartines aktualijas.

Pabrėžtina, kad projekto rengėjai: Finansų ministerijos (FM) Atskaitomybės, audito, turto vertinimo ir nemokumo politikos departamento direktorė Ingrida Muckutė, vyresnioji patarėja Paulė Svorobovičienė, Audito, turto vertinimo ir nemokumo valdymo skyriaus vedėja Siuzana Ščerbina–Dalibagienė ir vyriausioji specialistė Božena Balkė atliko milžinišką darbą parengiant įstatymo projektą ir su juo susijusių teisės aktų pakeitimą. Panašu, kad ministerijos atstovai per visą vertinimo sistemos reguliavimo laikotarpį (26 metus) pirmą kartą taip giliai išanalizavo jos problemas bei pateikė geriausią jų sprendimą.

Pagirtinas įstatymo kūrėjų iškeltas uždavinys sukurti naują vertintojų priežiūros modelį iš valstybinės priežiūros pereinant į mišrų (pusiau valstybinį), sukuriant vertintojų profesinę savivaldą – turto vertintojų rūmus. Žinoma, galimi skirtingi vertintojų priežiūros modeliai, nuo de-reguliavimo iki klasikinio (valstybinio) reguliavimo ir čia svarbiausias tikslas – pagal esamą situaciją nustatyti tinkamiausią priežiūros lygį. Anksčiau VGTU pateiktuose FM pasiūlymuose dėl Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (2011 m. birželio 22 d., Nr. XI-1497) nuostatų aktualumo, reikalingumo ir efektyvumo, siūlėme iš dalies panašų modelį, kad „tikslinga būtų pereiti prie ko-reguliavimo modelio, kai vertintojų veiklos ir jų priežiūros taisyklės sukuriamos vyriausybės ir dalyvių kartu, o jas vykdo vertintojų asociacijos“. Kad vertinimo sistema veiktų kokybiškai, suinteresuoti turi būti ne tik Priežiūros įstaiga, bet ir vertintojų profesinės organizacijos. Be jų glaudaus bendradarbiavimo sunku tikėtis gerų rezultatų ateityje.

Pritartina įstatymo projekto 11-ojo str. nuostatai, pagal kurią yra numatytos nekilnojamojo turto, kilnojamojo turto ir verslo vertintojo kvalifikacijų rūšys bei atsisakyta poreikio rinkoje neturinčios vertintojo eksperto kvalifikacijos, kai lyginant su vertintoju, jis turėjo išskirtinę teisę „savarankiškai vertinti tam tikros turto srities objektus arba verslą tik tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų iškilus ginčui dėl turto arba verslo vertės nustatymo ir šiuo klausimu teikti išvadas arba savarankiškai vertinti tam tikros turto srities objektus arba verslą“. Tačiau kilus ginčams teismuose dėl turto ar verslo verčių, teismai turėjo teisę priimti sprendimą gauti teismo eksperto, iš kurio nereikalauta turėti vertintojo eksperto kvalifikacijos, o tik vertintojo, nuomonę dėl turto vertės. Taip pat svarbu pažymėti, kad nuo pat Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo įsigaliojimo nebuvo ir nėra vertintojų, įgijusių vertintojo eksperto kvalifikaciją. Taigi, šiuo požiūriu, buvo žengtas logiškas žingsnis, atsisakant tokios nereikalingos eksperto kvalifikacijos. Juk išsivysčiusios šalys neturi tokios daugiapakopės vertintojų kvalifikacinės sistemos, kuri dar yra Lietuvoje. Štai JAV nekilnojamojo turto vertinimo srityje yra dvi kvalifikacijos: vertintojai stažuotojai ir atitinkamai būsto ir/arba komercinio NT vertintojai. Dar pagal galiojantį reglamentavimą vertintojo asistentas turi teisę atlikti turto vertinimą vadovaujamas vertintojo arba vertintojo eksperto, tačiau Įstatymas nenustatė, kokius veiksmus asistentas gali atlikti savarankiškai ir neapibrėžė jokios atsakomybės už atliktus veiksmus. Taigi, teigiama įstatymo projekte yra tai, kad atsirado reikalavimas „nurodyti vertinimo ataskaitoje vertintojo asistento atliktas funkcijas, jei vertintojo pavedimu jas atliko vertintojo asistentas“. Taip pat numatyta atsakomybė dėl vertintojo asistento veiklos, kai Turto vertintojų garbės teismas priima sprendimą dėl vieno ar kelių nurodymų ir (arba) poveikio priemonių skyrimo vertintojo asistentui.

Nežiūrint į anksčiau minėtą, VGTU reiškia pastabas ir pasiūlymus dėl parengto įstatymo projekto. Jau pirmajame straipsnyje yra numatytas šio įstatymo tikslas – „nustatyti vertinamo objekto – turto arba verslo – nepriklausomo vertinimo principus ir reikalavimus, keliamus turto arba verslo vertinimui, turto arba verslo vertintojų veiklai ir veiklos priežiūrai, siekiant užtikrinti patikimą turto arba verslo vertinimo rezultatą“. Šioje vietoje neužtenka paminėti, kad vertintojai  privalo nustatyti patikimą turto ar verslo vertę. Kadangi į įstatymą įvedamas lyg ir naujas patikimumo kriterijus vertinimų kokybei apibrėžti, tai reikėtų jį ir paaiškinti. Čia nepakanka šio žodžio supratimo buitiniame kalbos vartojime. Įvertinant patikimumą dažniausiai vartojamos sąvokos kaip pagrįsta vertė, tikimybė (pvz. 50, 95 ar 100 %) ir patikimumo intervalas (pvz. 1250-1450 Eur/m²). Kadangi nėra reikalavimo, tai vertintojams ir nekyla klausimas, koks yra jų nustatytos vertės patikimumas, kadangi pagal TVS 2020 30.2 a punktą vertintojas privalo nustatyti „rinkos  vertę  kaip  labiausiai tikėtiną  kainą,  kurią  galima  gauti  rinkoje  vertės  nustatymo  dieną  rinkos vertės  apibrėžime  įvardytomis  sąlygomis“. Taigi jau standartai padaro prielaidą, kad nustatyta rinkos vertė yra patikima, kadangi ji yra labiausiai tikėtina  kaina.  Dažniau teiraujasi užsakovai ar nustatyta vertė yra patikima. Tačiau nei patys vertintojai, nei užsakovai nėra kompetentingi apskaičiuoti patikimumą, t.y. padaryti išvadą, ar nustatyta vertė yra patikima matematiškai. Į šį klausimą galėtų atsakyti tik tikimybių teorijos specialistai.  Atsižvelgus į tai, manytume, kad reiktų atsisakyti žodžio „patikimas“ ir jį pakeisti „pagrįstas“ arba „objektyvus“, o įstatymo tikslą pakeisti taip: „nustatyti......, siekiant užtikrinti pagrįstą/objektyvų turto arba verslo vertinimo rezultatą“. Šis pasiūlymas atitinka TVS 2020 40.1 punkto reikalavimą, kad „vertinimo sprendimas turi būti  objektyvus, kad  būtų  išvengta  šališkų  analizių,  nuomonių  ir  išvadų“.

Toliau norėtųsi aptarti siūlomą vertintojų profesinę savivaldą – turto vertintojų rūmus. Kadangi, kaip buvo ir anksčiau, yra  nekilnojamojo, kilnojamojo turto ir verslo vertintojo kvalifikacijos, tai ir rūmų pavadinime tas faktas turėtų atsispindėti: „turto ir verslo vertintojų rūmai“ arba ne, t.y. tik „vertintojų rūmai“. Pagal įstatymo 27-ąjį str. visi vertintojai privalės būti Turto vertintojų rūmų nariais arba asocijuotais nariais. Šiuo metu dauguma vertintojų priklauso profesinėms organizacijoms: Lietuvos turto vertintojų asociacijai (LTVA), Lietuvos turtą ir verslą vertinančių įmonių asociacijai (LTVVĮA) arba Lietuvos vertintojų rūmams (LVR). Už šį priklausymą vertintojai moka nario mokesčius asociacijoms. Tačiau kelia abejonių pats prievartinis veiksmas, kad visiems vertintojams bus privaloma narystė Turto vertintojų rūmuose ir už tai reikės mokėti nario mokesčius. Suprantamas dalykas, kad minėtoms trims organizacijos dažnai sunku būna surasti bendrą sprendimą dėl iškilusių problemų, jos varžosi dėl lyderystės, todėl Priežiūros institucijai, žinoma, geriausia būtų sutarti tik su viena vertintojų organizacija. Vertintojams būtina narystė Turto vertintojų rūmuose greičiausiai prives prie to, kad asociacijos išnyks (dėl sumažėjusių nario mokesčių pajamų), kitą vertus rūmai galės geriau atstovauti vertintojų interesus. Tačiau pasaulyje yra išsivysčiusių šalių, kuriose yra keletas ar daugiau vertintojų profesinių organizacijų, pvz., Prancūzijoje net 8 (French Association of Property Valuation Companies, Chamber of Real Estate Valuers of France, National Company of Real Estate Experts, Confederation of Property Valuers irk t.), Vokietijoje – 3 (German Association of Publicly Appointed Surveyors, Association of Publicly Certified and Qualified Experts, German Real Estate Professional Association). Pabrėžtina, kad tokia asociacijų gausa šalyje, didina jų tarpusavio konkurenciją, skatina vertintojus tobulėti.

Įstatymo projekto 12-ajame str. numatytas vienas iš reikalavimų fiziniam asmeniui, siekiančiam įgyti teisę vertinti turtą, t.y. turėti aukštąjį universitetinį išsilavinimą. VGTU mano, kad siekiant ateityje aukštesnės vertintojų kvalifikacijos, būtina patikslinti šį reikalavimą, nurodant kiekvienai vertinimo sričiai būtiną pretendentui turėti išsilavinimą atitinkamos mokslų srities ir krypties. Negalima visų siekiančių tapti vertintojais, statyti į vieną eilę, nepriklausomai koks yra aukštasis universitetinis išsilavinimas. Štai VGTU jau daugiau kaip 25 metus ruošia nekilnojamojo turto vadybos bakalaurus ir magistrus. Praktika rodo, kad šie absolventai, kur kas geriau išlaiko nekilnojamojo turto vertintojų kvalifikacinius egzaminus nei kiti pretendentai. Todėl keldami vertintojo profesijos prestižą siūlome, kad:

• Nekilnojamojo turto vertintojai privalėtų turėti aukštąjį universitetinį išsilavinimą socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties ar teritorijų planavimo krypties arba technologijos mokslų srities statybos inžinerijos, gamybos inžinerijos, inžinerijos arba statybų technologijų krypties arba fizinių mokslų srities matematikos, statistikos arba informatikos krypties.
• Kilnojamojo turto vertintojai privalėtų turėti aukštąjį universitetinį išsilavinimą socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties arba technologijos mokslų srities bendrosios inžinerijos, mechanikos inžinerijos, elektronikos ir elektros inžinerijos, gamybos inžinerijos, sausumos transporto inžinerijos arba inžinerijos krypties arba fizinių mokslų srities matematikos, statistikos arba informatikos krypties.
• Verslo vertintojai privalėtų turėti aukštąjį universitetinį išsilavinimą socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties.

Nepritartina 15 -ojo str. 2-ojo punkto nuostatai dėl verslo vertintojo kvalifikacijos, kai „asmuo, išlaikęs verslo vertintojo kvalifikacinį egzaminą, įgyja nekilnojamojo turto vertintojo kvalifikaciją, kilnojamojo turto vertintojo kvalifikaciją ir verslo vertintojo kvalifikaciją“. Ir čia nesvarbu, kad egzaminu bus atliktas papildomas nekilnojamojo turto vertinimo ir kilnojamojo turto vertinimo žinių patikrinimas. Iš esmės nekilnojamojo, kilnojamojo turto ir verslo vertintojai turėtų būti traktuojami kaip vienodo rango, kategorijos vertintojai, o ne kaip įstatymo projekte pateikiamoje nuomonėje, kad „verslo vertintojo kvalifikacija reikalauja plačiausios kompetencijos ir žinių (tiek kilnojamojo, tiek nekilnojamojo turto, finansinių priemonių, nefinansinių įsipareigojimų, nematerialiojo turto ir kitose srityse), tuo tokia įstatymo dvasia diskriminuojant turto vertintojus, ko neturėtų būti. Taigi, verslo vertintojai, jei jie pageidautų vertinti turtą, turėtų normaliai išlaikyti turto vertinimo kvalifikacijos egzaminus. Šiuo požiūriu teisės akto projektas sudaro išskirtines ir nevienodas  sąlygas asmenims, siekiantiems įgyti teisę vertinti turtą ir verslą. Beprasmis ginčas yra kas šaliai svarbiau, ekonomika ar vadyba, teisė ar pedagogika ir t.t. Darnumo požiūriu tai vienodai svarbūs dalykai.

Abejonių kelia 36-asis straipsnis, kai prie Turto vertintojų rūmų funkcijos priskirtas kvalifikacinių egzaminų organizavimas ir vykdymas. Manytume, kad tai neigiamai atsilieptų vertintojų kvalifikacijos lygiui, kadangi šiuo atveju atsiras papildomos rizikos kaip konfidencialumo išsaugojimo, testų slaptumo ir informacijos nutekėjimo. Anot mūsų VGTU atstovų (prof. S. Raslanas ir A. Bagdonavičius), kurie yra nekilnojamojo, kilnojamojo turto ir verslo vertintojo asistento, vertintojo ir vertintojo eksperto kvalifikacijos egzamino komisijų pirmininkai Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyboje (AATVNVT) prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, bendras kvalifikacijos egzaminų lygis, įskaitant testus, praktines užduotis (uždavinius) ir atvirus klausimus, yra geras. Nepaisant kai kurios kritikos dėl užduočių, pastebėtina, kad būsimų vertintojų negalima iš karto parengti praktikais, kaip tai akcentuoja pavieniai vertintojai. Pirmiausiai jie turėtų įgyti teorines žinias, o praktiniai įgūdžiai ateis bedirbant ir daug greičiau nei tokių žinių neturint arba labai silpnas. Štai kodėl mes tvirtiname, kad konkrečios srities vertintojai turėtų bazinį būtiną išsilavinimą. VGTU absolventų, baigusių nekilnojamojo turto vadybos bakalauro ar magistrantūros studijas, įgyjamos žinios iš nekilnojamojo turto vertinimo, ekonomikos, vadybos, teisės, draudimo, statybos, darnios NT plėtros ir kt., yra nepalyginamos su baigusiais pvz. pedagoginį universitetą, kurie tokių žinių greičiausiai iš viso neturi. Jei siekiama pakelti kiekvienos srities vertintojo profesijos prestižą, būtina numatyti kad pretendentai turėtų atitinkamos mokslo srities ir krypties išsilavinimą.

Taip pat norime pabrėžti, kad organizuojant kvalifikacijos egzaminus, reiktų numatyti, kad pretendentai būtų išklausę būtiną valandų skaičių paskaitų iš įvairių dalykų, susijusių su konkrečia vertinimo sritimi. Štai JAV būsimi sertifikuoti būsto vertintojai privalo išklausyti 200 val. kursus, kuriuos praveda universitetai (https://appraisalfoundation.sharefile.com/share/view/sd075768a5d044538). Kursai apima būtinus žinoti vertintojui dalykus, kaip pagrindiniai vertinimo principai, pagrindinės vertinimo procedūros, nacionalinis USPAP kursas, žemės sklypo vertinimas ir išlaidų metodas, gyvenamųjų namų rinkos analizė ir geriausias panaudojimas, lyginamasis ir pajamų metodai, ataskaitos rašymas ir atvejų analizė, statistika, modeliavimas ir finansai, pažangiosios būsto aplikacijos ir atvejų analizė. VGTU, turėdama ilgalaikę nekilnojamojo turto vadybos bakalaurų ir magistrų rengimo patirtį, galėtų pravesti tokius kursus siekiantiems tapti nekilnojamojo turto vertintojais.

Pritartina 10-ojo str. nuostatai, kad „vertinimo ataskaita pasirašymo dieną registruojama AVNI sistemoje, suteikiant jai registracijos numerį, ir priežiūros institucijos nustatyta tvarka į AVNI sistemą įkeliama vertinimo išvada“. Tačiau manytume, kad to yra per mažai, turėtų būti įkelta ir vertės pagrindimo išvada. Tai galėtų būti atliekama panašiai kaip dabar AATVNVT savo tinklalapyje http://www.avnt.lt skelbia „Vertinimo ataskaitų viešo paskelbimo sąrašą“ (http://www.avnt.lt/veiklos-sritys/vertinimas/vertinimo-ataskait-vieso-paskelbimo-s-rasai/). Tai įneš į vertinimo praktiką skaidrumo, didesnės vertintojų atsakomybės ir be abejonės pagerins vertinimo kokybę.

Dar siūloma į įstatymo nuostatas pagaliau įtraukti punktą apie vertinimo ataskaitų recenzavimą, kurį atliktų patys vertintojai, kitų kolegų parengtoms ataskaitoms. Tokia vertintojų veikla seniai įtvirtinta TVS, EVS, USPAP ir kituose standartuose. Recenzavimas turėtų būti atliekamas, prisilaikant Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso. Be abejonės tai pagerintų vertinimo ataskaitų kokybę ir padėtų pakeisti nusistovėjusią dabartinę praktiką, kai apie atliktas vertinimo ataskaitas recenzijas parašo kiti vertintojai, neidentifikuodami savęs, o advokatai pateikia jas savo vardu teismui.

 

 

 

Atgal