Teismo ekspertas Saulius Raslanas
Atgal

Nuomonė

Pastabos dėl TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODIKOS PROJEKTO

 

Prof., teismo ekspertas Saulius Raslanas

Vilniaus Gedimino technikos universitetas (869912605)

 

Peržiūrėjus siūlomą metodikos projektą, pažymėtina, kad ji iš esmės nebuvo patobulinta, kaip reikėjo tikėtis. Smulkiau aprašyta turto apžiūrėjimo procedūra, papildomai įtrauktas 8 skyrius apie retrospektyvinį turto ar verslo vertinimą ir 9 skyrius apie ataskaitų koregavimą. Norėtųsi, kad metodika būtų iš tiesų nauja, moderni, joje glaustai įtraukti svarbiausi vertinimo elementai. Tai jokia nauja metodika, o ta pati "seniena".

Pati sąvoka "metodika"  dabartinėje lietuvių kalboje reiškia  metodų visumą (sistemą), skirtą praktiniam ko nors vykdymui. Tačiau apie taikomus vertinimo metodus nieko nauja nepasakyta, palikta sena medžiaga, tie patys klasikiniai vertinimo metodai: lyginamosios, naudojimo pajamų, atkuriamosios bei ypatingosios vertės metodai ir seni jų aiškinimai. Juk tikslas metodikos nustatyti Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūras ir tvarką. Prie vertinimo metodų reiktų įtraukti likutinės vertės metodą, taikomą investiciniam turtui vertinti ir trumpai jį aprašyti.

26-ojo straipsnio nuostata, kai "vertintojas, suderinęs su turto arba verslo vertinimo užsakovu, parenka turto arba verslo vertės nustatymo metodą" neatitinka 29 straipsnio, pagal kurį "vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kokia turto arba verslo vertė aktuali turto arba verslo vertinimo užsakovui ir kas, turto arba verslo vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto arba verslo vertę atviroje rinkoje". Vertintojas yra kvalifikuotas specialistas, kuris puikiai žino, koks metodas ar metodai gali ir turi būti taikomi priklausomai nuo vertinimo atvejo ir turto paskirties. Todėl neleistina, kad pagal kokį metodą (-us) vertinti, nurodytų užsakovas. Tokia imperatyvi metodo suderinimo nuostata priveda net iki bereikalingų teisminių ginčų. Mano, kaip teismo eksperto praktikoje, užsakovams savo nuožiūra nurodžius pagal kokį metodą vertinti, kilo keletas teisminių ginčų. Kadangi pagal skirtingus vertinimo metodus nustatytos vertės dažniausiai skiriasi, tai priklausomai nuo situacijos, į kurią pakliūna verslo ar turto savininkas, jis gali reikalauti parinkti vieną ar kitą metodą, kuris duos jam naudingesnę didesnę ar mažesnę vertę. Turto ir verslo vertinimas turi būti objektyvus, nešališkas, jo rezultato negali įtakoti savininkai ar užsakovai. Paliekant 26-ąjį straipsnį įvertinimo rezultatą įtakos savininkai, ko neturėtų būti.

28-ąjį straipsnį būtina suderinti su Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 7 straipsnio 1 -ąja dalimi, t.y. "turto ar verslo vertinimo įmonės, kurios vardu buvo atliktas vertinimas, pažymėjimo, suteikiančio teisę įmonei verstis turto arba verslo vertinimo veikla, kopija"  papildyti "arba individualios veiklos pažymos kopiją".

III-ajame skyriuje apie vertinimo atlikimo procedūrą praleistas labai svarbus etapas, t.y. verčių suderinimas. Vertintojas turėtų pateikti taikytų vertinimo metodų apibendrinimą, pasverdamas juos, atsižvelgdamas į turimų duomenų kokybę ir apimtį, priimtas prielaidas ir prognozes, privalumus ir trūkumus bei tinkamumą vertinamam objektui ir taip galutinai nuspręstų apie vertę.

V-ajame skyriuje apie lyginamosios vertės metodo taikymą būtina nurodyti minimalų lyginamųjų objektų skaičių, pvz., tris. Reiktų įvardinti ir apibrėžti pataisų skaičiavimo būdus ir metodus: porinio palyginimo, regresinės-koreliacinės analizės, ekspertinius ir kt. Viena iš lyginamosios vertės metodo taikymo sąlygų turėtų būti reikalavimas, kad pataisų dydis negali viršyti 35 procentus. Tai išsivysčiusių šalių, pvz., Vokietijos turto vertinimo metodikoje taikoma taisyklė. Tuo pačiu būtų sustiprinta 35-ojo straipsnio nuostata, kad vertinant pagal lyginamosios vertės metodą, "palyginamos panašių turto arba verslo objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamo objekto ir analogų skirtumus". Juk dažnai lyginami nepalyginami dalykai, pvz., 100 m2 prekybinės patalpos su 1000 m2 patalpomis, kelių hektarų su kelių arų sklypais. Palyginti galima tik tuos objektus, kurių santykinai nežymius skirtumus galima pašalinti, o patikslinimai blogiausiu atveju siekia iki 35%. Patikslinimai, viršijantys šias ribas rodo, kad tokie objektai negali būti imami palyginimui.

VI-ajame skyriuje  apie atkuriamosios vertės metodą ir jo taikymą negalima taikyti sąvoką "kaštai", tai svetimybė, ne lietuviškas žodis (anglų kalboje cost, vokiečių Kosten), jį reiktų keisti išlaidomis, sąnaudomis ir t.t. Be je, metodikos pabaigoje taikomi seni metodų pavadinimai, palyginamosios, atstatomosios vertės. Tai redagavimo trūkumai.

Taip pat reiktų įvardyti atkūrimo arba pakeitimo sąnaudų nustatymo būdus: pagal faktines sąnaudas, atskirų konstrukcinių elementų ir įrangos lyginamuosius svorius, detaliai apskaičiavus sąnaudas (sudarant sąmatas ar kalkuliacijas), lyginant žinomus ir panašius objektus, dauginant daugiklį pagal pasirinktą masės vienetą (pvz., kubinis, kvadratinis ar tiesinis metras) iš vidutinės atitinkamo vieneto kainos ir kt. Taip pat būtina nurodyti nusidėvėjimo įvertinimo metodus: rinkos, ekonominio amžiaus-gyvavimo trukmės bei išskaidymo metodus, tiesinius, netiesinius, empyrinius, teorinius ir t.t..

Naudojimo pajamų vertės metode reiktų nurodyti kapitalizacijos normos nustatymo metodus: sumavimo, pardavimų palyginimo, bendrųjų pajamų multiplikatoriaus, investicijų grupės, skolų padengimo koeficiento ir t.t.

Metodikoje turėtų būti skyrius, skirtas turto ir verslo vertinimo ataskaitų recenzavimui. Jame turėtų būti reglamentuotas vertinimo ataskaitų recenzijų rengimas, apibūdinami recenzentams keliami kompetencijos reikalavimai, recenzentų atsakomybė, jų santykiai su ataskaitas atlikusiais vertintojais. Tokį institutą būtina sukurti vertinimo praktikoje, siekiant pagerinti atliktų įvertinimo ataskaitų kokybę. Dabar 95-asis straipsnis "retrospektyvinis turto arba verslo vertinimas negali būti anksčiau atlikto to paties vertinamo turto arba verslo vertinimo komentavimas ar kritikavimas" neleidžia to padaryti.

IX -asis skyrius turėtų būti panaikintas. Negalima koreguoti jau atliktų ir priduotų užsakovui vertinimo ataskaitų. Dar labiau krįstų vertinimo ataskaitų kokybė, nustatytų verčių patikimumas, juk galima bus ataskaitą pakoreguoti. Tuomet kyla klausimas dėl visos vertinimo sistemos, vertintojų kvalifikacijos, jų paruošimo. Kam tada iš viso to reikės?

Visiškas nesusipratimas atrodo įstatymo leidėjo nuostata, kad "jeigu turto arba verslo vertinimo ataskaita neatitinka Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalyje nustatytų reikalavimų, ji, vadovaujantis šio įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, laikoma neteisinga", tuo tarpu pagal 98-ąjį straipsnį dėl klaidos ar netikslumo vertinimo ataskaita negali būti laikoma neteisinga. Dažniausiai teisminiai ginčai kyla dėl to, kad skirtingų vertintojų nustatytos vertės smarkiai skiriasi, nors jų pateiktos ataskaitos tenkina įstatymo 22 straipsnio 4 dalyje nustatytus reikalavimus.

 

 

Atgal