Teismo ekspertas Saulius Raslanas
Atgal

Pastabos dėl TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODIKOS PROJEKTO 2012 03 12

Skubiai peržiūrėjus metodikos projektą (2012 03 12), susidarė įspūdis, kad "ledai pajudėjo", tačiau .....  Labai smarkiai į akis krenta tokie dalykai. Turėtų būti išlaikytas balansas tarp turto vertinimo ir verslo. Dabar visgi pagrindinis dėmesys skiriamas verslo vertinimui. Todėl to paties principo reiktų laikytis aprašant turto vertinimą, turėtų būti taip pat detaliai aprašyti vertinimo metodai, kaip ir kalbant apie verslą. Vėl vietos neliko rezidualinės (liekamosios) vertės metodui, tad jei taip yra, tai gal įrašykime, kad gali būti taikomi įvardytų metodų deriniai. Manau vis dėlto reiktų detaliau aprašyti lyginamosios vertės metodą, pvz., nurodyti pataisų skaičiavimo būdus: porinio palyginimo, regresinės-koreliacinės analizės, ekspertinius ir kitus. Beje siūlomas pavadinimas "lyginamasis" metodas man atrodo lietuviškai labai tinka. Pajamų metode tikslinga nurodyti kapitalizacijos normos skaičiavimo būdus: sumavimo, pardavimų palyginimo, bendrųjų pajamų multiplikatoriaus, investicijų grupės, skolų padengimo koeficiento ir t.t. Akcentuoti taip pat reiktų ir ilgalaikių nuomos sutarčių vertinimo būdus.

2.3. Punkte apie efektyviausią ir geriausią turto naudojimą reiktų išmesti  "iki penkerių metų laikotarpį".

2.5. Įkeitimo (hipotekos) vertė – turto vertė nustatoma atlikus būsimos turto paklausos rinkoje vertinimą atsižvelgiant į turto ilgaamžiškumo aspektus, įprastas ir vietos rinkos sąlygas bei dabartinį ir alternatyvų tinkamą turto naudojimą, išskyrus spekuliacinius elementus. Įkeitimas yra procesas ir apie jį čia kalba neina. Turėtų būti pakeista įkaito arba užstato vertė. Be to, labai dideli reikalavimai dėl prognozių atlikimo bei alternatyvaus naudojimo nustatymo. Ar čia tik bendro pobūdžio pasvarstymai....Pagrindas juk nustatyti užstato vertę yra rinkos vertė.

13. Vertindamas turtą arba verslą, turto arba verslo vertintojas surenka duomenis apie.....Reiktų įtraukti vertinant nekilnojamąjį turtą informaciją apie gretimybes, jų savybes ir charakteristikas.

22. Vertinamo objekto apžiūros metu arba kitą darbo dieną po apžiūros turi būti surašytas apžiūros aktas, kuriame nurodoma......Siūlau neįtraukti kitą darbo dieną.

Išlygų  įvedimas vertinant pagal teismų nutartis yra pozityvus.

 

29. Atliekat retrospektyvinį turto arba verslo vertinimą galima remtis sąlygomis ir aplinkybėmis, turinčiomis įtakos vertinamo turto arba verslo vertei, egzistavusiomis nurodytą vertės nustatymo dieną (praeityje). Reiktų pakeisti "turėjusiomis"...., toliau kaip yra. Reiktų vengti metodikoje "apskaičiuoti" turto arba verslo vertę. Vertę galima tik nustatyti, o ne tiksliai apskaičiuoti. Todėl visur reiktų pakeisti "apskaičiuoti" į "nustatyti". Be je ir rinkos vertės apibėžimą reiktų pakeisti iš "apskaičiuotos" sumos į nustatytą.

Metodikos 35-37 straipsniai įteisina klaidų darymą vertinimo praktikoje. To neturėtų būti, jei taip atsitiks, tai turės katastrofiškų pasekmių darbų kokybei. Neleistinai būtų sumažinta vertintojų atsakomybė. Reikia visiems suprasti, kad metodika, tai yra tas dokumentas, kuriuo bus remiamasi ne tik vertinant, bet ir pvz., teismuose. Todėl turi būti labai pragalvotas kiekvienas straipsnis ir net žodis jame.

40. Taikant lyginamosios vertės metodą, surenkama informacija apie analogiškų arba panašių objektų sandorių, įvykusių pastaruoju metu, kainas. Jeigu rinkoje įvyko tik keli analogiškų arba panašių objektų sandoriai, palyginimui galima naudoti informaciją apie analogiškų arba panašių objektų pasiūlą.

Reiktų labiau apibrėžti "įvykusių pastaruoju metu".

45. Kai rinkos sąlygos neapibrėžtos arba pardavimų kainos labai svyruoja, gali būti nurodomos vertės dydžio ribos. Kainos visada svyruoja ir dažnai dideliame intervale. Kai kainos labai svyruoja tai ir ribos labai skirsis. Manau nereikėtų šito punkto iš viso.

48. Sąnaudų metodas gali būti taikomas apskaičiuojant specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų vertę, kai lyginamuoju metodu turto arba verslo vertės nustatyti neįmanoma, nes nepakanka duomenų apie rinkoje esančius analogiškus ar panašius objektus. Tokiu būdu nustatyta atkuriamoji turto vertė bus laikoma turto rinkos verte. Negalima prilyginti atkuriamąją vertę rinkos vertei. Jei vertintojas nustatė atkuriamąją vertę, tai turi ir rašyti, kad tai atkuriamoji vertė, o ne rinkos.

Sąnaudų metode (geras pavadinimas) paminėti t.b. sąnaudų nustatymo būdai: pagal faktines sąnaudas, atskirų konstrukcinių elementų, detaliai apskaičiavus sąnaudas (sudarant sąmatas ar kalkuliacijas), lyginant žinomus ir panašius objektus, dauginant daugiklį pagal pasirinktą masės vienetą (pvz., kubinis, kvadratinis ar tiesinis metras) iš vidutinės atitinkamo vieneto kainos ir kt. Taip pat būtina nurodyti nusidėvėjimo įvertinimo metodus: rinkos, ekonominio amžiaus-gyvavimo trukmės bei išskaidymo metodus, tiesinius, netiesinius, empyrinius, teorinius ir t.t.. Dabar tai perrašyta sena redakcija, beje, jei taikome sąvoką sąnaudos, tai reikia daryti visur, o ne palikti kartais "kaštai" sąvoką.

56. Pajamų metodas apima pajamas, kurias objektas sukurs jo naudojimo laikotarpiu ir parodo objekto vertę per kapitalizacijos procesą. Kapitalizacija apima pajamų konversiją į kapitalo sumą per tinkamos diskonto normos taikymą. Pajamų kapitalizavimui taikoma kapitalizacijos norma, diskontavimui - diskonto norma.

83 straipsnyje turto arba verslo vertinimo tikslai ne pilnai išdėstyti.

100.        Turto arba verslo vertintojas turto arba verslo vertinimo ataskaitoje aprašo vertinamo turto kompleksiškumą, įvardija nevertinamas dalis ir/ar priklausinius, užtikrinančius turto tinkamą ir pilnavertį funkcionavimą ir nustato šių nevertinamų dalių ir/ar priklausinių poveikį vertinamo turto vertei. Turto arba verslo vertintojas privalo išreikšti nuomonę apie tai, ar vertinamas turtas sudaro užbaigtą visumą. Visumoje vertinamo turto ataskaitose dažnai nepakankamas dėmesys skiriamas turto aprašymui, jo identifikavimui ir nurodymui, o kas gi į jį įeina. Indėlio principo pagrindimas sudėtingas, bet jei kalba eina apie bendro pobūdžio pasvarstymus, tai gali būti priimtina.

101. Vertinimo įkeitimo tikslu pagrindas yra esama turto arba verslo paskirtis ir panaudojimas. Turto arba verslo vertintojas išnagrinėja ir pateikia išvadas apie galimą geriausią vertinamo turto arba verslo panaudojimą. Tačiau alternatyvus turto arba verslo panaudojimas, ypač jei jis sukuria didesnę rinkos vertę nei esamas panaudojimas, privalo būti pagrįstas galiojančiais dokumentais (gautos techninės sąlygos detaliojo plano rengimui ir/arba patvirtinti detalieji planai ir/arba darbo projektai, statybos leidimai ir panašiai). Tokiu būdu sukuriamos bus papildomos kliūtys investicijoms, kurių jau ir taip mažai yra. Gerai nors jau atsirado techninės sąlygos detaliojo plano rengimui, o ne patvirtintas detalusis planas. Juk dažnai reikia atlikti sklypo panaudojimo galimybių studiją dar prieš detaliojo plano sudarymą, sąlygų gavimą.

111. Privalomojo turto arba verslo vertinimo atveju ir kai to pageidauja užsakovas nuosavybės teisių perleidimo tikslu nustatoma rinkos vertė.

Nebūtinai rinkos vertė, gali būti atkuriamoji, naudojimo ir kt.

 

 

 

Atgal