Teismo ekspertas Saulius Raslanas
Atgal

Ekspertizė 20

Teismas: Vilniaus apygardos teismas, civilinė byla Nr. B2-7574-553/2010 (teisminio proceso Nr. 2-55-3-03331-2010-8, procesinio sprendimo kategorija: 114.9.6.1.) pagal AB XXXXXX banko ieškinį atsakovui UAB „XXXXXXX" dėl bankroto bylos iškėlimo, tretysis asmuo - AB „XXXXXXX".

Ekspertizės objektas: Gamybinio pastato, administracinio pastato, siurblinės, sargo namelio (bendras plotas apie 50 000 m2), 2-jų artezinių gręžinių, lietaus vandens valymo įrenginių, buitinių nuotekų filtracijos įrenginių, riebalų gaudyklių, pagrindo technologinei įrangai, aikštelės, geriamo vandens tinklų, gaisrinio vandens tinklų, ūkinės kanalizacijos tinklų, lietaus kanalizacijos tinklų, gaisrinio vandens tvenkinio, lietaus vandens sukaupimo-filtracijos tvenkinio, esančių XXXXX kaime, Trakų rajono savivaldybėje rinkos vertės nustatymas 2011 vasario 24 d.

Ekspertizės atlikimo data: 2011 m. vasario mėn. 28 d.

Ekspertizės klausimas:

  1. Kokia UAB „XXXXXXXX", priklausančio nekilnojamojo turto, esančio XXXXXXX kaime, Trakų rajono savivaldybėje, rinkos vertė 2011 vasario 24 d.?

Komentaras: Vertinamo objekto savitumas tame, kad tai naujos statybos statiniai, gamybinių-sandėliavimo patalpų bendras plotas apie 47000 m2, administracinių patalpų apie 3000 m2. Konkrečiai analizuodamas gamybinės, sandėliavimo ir mišrios paskirties (kompleksų su gamybos, sandėliavimo, garažų, pagalbinio ūkio, administracinėmis patalpomis ir t.t.) pastatų kainas ekspertas pasinaudojo valstybės įmonės Registrų centras nekilnojamojo turto rinkos duomenimis apie gamybinės, sandėliavimo ir mišrios paskirties pastatų Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Alytaus ir Marijampolės miestuose bei rajonuose sandorių kainas laikotarpiu nuo 2009 gruodžio mėnesio iki 2011 vasario mėnesio ir juos apibūdinančiais kadastro rodikliais. Tuo tikslu atlikta matematinė – statistinė kainų analizė. Duomenų imtis buvo sudaryta iš panašiausių į vertinamas gamybines, administracines patalpas pirkimo–pardavimo sandorių, iš viso įtraukiant į analizę 19 sandorių. Apskaičiuota vidutinė 1 kv.m. naujų pastatų kaina 1767 Lt, rekonstruotų pastatų – 1410 Lt, senų – 847 Lt. Pataisų koeficientai apskaičiuoti taikant regresijos lygtis bei porinio palyginimo būdą. Atlikus regresinę-koreliacinę analizę nustatytos priklausomybės tarp gamybinių-sandėliavimo bei administracinių patalpų kainų ir laiko, ploto bei statybos metų faktorių.

Ekspertizės objektas įvertintas taip pat ir naudojimo pajamų (pinigų srautų diskonto) metodu. Tuo tikslu atlikta išsami gamybinių, sandėliavimo ir administracinių patalpų rinkos apžvalga, kurios pagrindu nustatyti nuomos mokesčiai, išlaidos, diskonto bei kapitalizacijos normos. Prieš pateikiant galutinę išvadą dėl  turto rinkos  vertės, buvo atliktas verčių, nustatytų pagal lyginamosios ir naudojimo pajamų metodus, suderinimas.  Lyginamosios ir naudojimo pajamų vertės metodai rodė gan panašias vertes, vertė nustatyta naudojimo pajamų vertės metodu pagrįsta prognostiniais skaičiavimais, paremtais požiūriu į turtą kaip į verslo objektą, duodantį pelną bei labiau atspindintį investuotojo poziciją, kai tuo tarpu vertės, nustatytos lyginamosios vertės metodu, skaičiavimai grindžiami analogiško vertinamajam turtui, anksčiau įvykusių analogų pirkimo-pardavimo sandorių kainų bei turto charakteristikų lyginimu. Eksperto nuomone turto vertė, nustatyta lyginamosios vertės metodu, objektyviau atspindi vertinamo turto rinkos vertę, todėl vertinamo nekilnojamojo turto rinkos verte priimta jų vertė nustatyta rinkos požiūriu, nes ji pagrįsta realių panašių nekilnojamojo turto objektų pardavimais rinkoje, o nuomos požiūriu nustatyta vertė nėra vienareikšmiška, nes sąlyginai sunku prognozuoti stabilų ir ilgalaikį pajamų gavimą iš vertinamo nekilnojamojo turto nuomos. Atgal